Aziende
# Anche la casa può invecchiare bene
# Anche la casa può invecchiare bene

di Elio Venturelli

Il nostro parco abitativo è relativamente in buona salute, ma comporta pure una fetta consistente di situazioni di degrado, edifici e abitazioni che richiederebbero cospicui interventi di rinnovamento. Un’opportunità interessante per imprenditori sensibili alla qualità del nostro patrimonio architettonico.

Secondo il Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA), nell’aprile del 2014 in Ticino si annoveravano 111’347 edifici con complessivamente 223’826 abitazioni. Anche se i dati del REA contengono ancora delle imprecisioni, la loro analisi secondo l’epoca di costruzione e quella di rinnovamento ci permettono di avere un’idea dello stato di “salute” del nostro parco alloggi. È pure l’occasione per ripercorrere brevemente gli avvenimenti che hanno caratterizzato lo sviluppo del nostro parco abitativo negli ultimi cento anni. 

Un parco alloggi vecchiotto? | Innanzitutto, rileviamo come la maggior parte degli edifici è stata costruita più di trent’anni fa (figura 1). Il 74% degli edifici è stato costruito prima del 1980. Per il 12,6% si tratta di edifici molto vecchi, costruiti prima del 1919 e che hanno quindi anche più di 100 anni. Per il 24,3% la loro data di costruzione risale agli anni 1919-1945. Complessivamente più del 50% degli edifici ha almeno una cinquantina d’anni e potrebbero essere considerati vetusti. In realtà, come vedremo successivamente, la stragrande maggioranza di queste costruzioni ha subìto importanti lavori di rinnovamento, interventi che vanno ben al di là della semplice manutenzione, riportando sovente a ex novo il valore di questi stabili, a volte trasformandoli in oggetti di lusso.

Un po’ di storia non fa male | Nella prima metà del secolo scorso si costruivano prevalentemente casette mono o bifamiliari. Per questo motivo il numero degli edifici e quello delle abitazioni costruiti in questo periodo è grossomodo equivalente. È solo negli anni successivi, con lo sviluppo degli agglomerati, che il parco edifici si caratterizzò sempre più con la presenza di numerosi stabili plurifamiliari. Gli anni che seguirono il secondo conflitto mondiale furono caratterizzati da un’intensa attività di costruzione. La crescita economica e il forte aumento della popolazione, grazie all’immigrazione ma anche al baby boom degli anni Sessanta, hanno fortemente stimolato la costruzione di alloggi. Ciò malgrado l’offerta era insufficiente. La penuria di alloggi indusse lo Stato, fin dagli anni ’70, a intervenire in favore delle famiglie (alloggi sussidiati, crediti agevolati). Parallelamente, anche la richiesta di residenze secondarie si sviluppò fortemente, vuoi da parte di “confederati”, in particolare in seguito all’apertura del tunnel autostradale del Gottardo, vuoi da cittadini germanici che beneficiavano dal loro paese, all’epoca, di agevolazioni fiscali per investimenti all’estero. Tra il 1946 e il 1980 si costruirono più di 40’000 nuovi edifici (il 37%) con ben 105’000 abitazioni (il 47% del parco abitativo). In quegli anni le banche accordavano crediti ipotecari senza analisi approfondite sulla liquidità dei clienti, elargendo somme anche superiori al valore reale dell’immobile. I tassi ipotecari raggiunsero livelli mai visti, senza per questo frenare la domanda. Negli anni ’80 il Ticino divenne terra di speculazione per molti investitori d’oltralpe. Lacune fiscali permettevano la vendita di uno stesso fondo più volte in poco tempo, con lauti profitti. I prezzi dei beni immobiliari crebbero fortemente. Le cosiddette “disdette-vendita” portarono alla “ristrutturazione” di molti stabili (vedi figura 2), gonfiando ulteriormente la domanda nel settore delle costruzioni e mettendo inoltre in difficoltà non poche famiglie, attanagliate dal dilemma tra comperare o lasciare l’abitazione. Nel 1989 il bubbone scoppiò, in particolare in seguito ai decreti federali volti a frenare la speculazione. Nel 1990 il mercato immobiliare crollò. Per quasi un decennio il mercato stagnò. Malgrado il basso livello dei tassi ipotecari, la domanda rimase a livelli bassi. Gli imprenditori dovevano eliminare le eccedenze prima di ampliare l’offerta. È solo a partire dal 2000 che la fiducia nel mattone tornò a manifestarsi. Lo sfitto venne riassorbito. La banche proposero ipoteche fisse a condizioni sempre più interessanti. La clientela venne accuratamente selezionata, per evitare i rischi del passato. Le nuove condizioni quadro hanno fortemente stimolato l’interesse per il condominio. Da un po’ di anni a questa parte l’edilizia abitativa ha addirittura ripreso un vigore tale da far pensare a una seconda bolla immobiliare. Tutto ciò si riflette nella struttura del nostro parco abitativo.

L'importanza del lifting | ​La dinamica del parco alloggi appena descritta, tenuto conto dell'intercalarsi di periodi di forte espansione della costruzione e di periodi dove il rinnovamento predomina, già fa capire come il nostro parco abitativo sia solo apparentemente vecchiotto. Il 40% degli edifici, come pure delle abitazioni, censiti ad aprile 2014, ha subito interventi di rinnovamento relativamente recenti. Per recenti, considerando la durata di vita di uno stabile secondo i canoni svizzeri, intendiamo negli ultimi 25 - 30 anni. Se a questi aggiungiamo gli edifici costruiti durante questo periodo, cioè dagli anni '80 in poi, e che quindi possono essere considerati in uno stato di conservazione soddisfacente, la proporzione di edifici in "buono stato" sale al 64%, e al 67% per quanto riguarda le abitazioni. Rimane comunque un buon terzo degli edifici, e delle abitazioni, che richiederebbero degli interventi di rinnovamento in quanto, pur essendo stati costruiti molto tempo fa (prima del 1980, come indicato nelle figure 3 e 4) o non sono mai stati rinnovati o, se lo sono stati, si tratta di interventi fatti più di trent'anni fa. Questo comparto rappresenta sicuramente un'interessante opportunità per i nostri imprenditori.

Il rinnovo: una grossa riserva di lavoro | I dati statistici in nostro possesso non ci permettono molti approfondimenti. Per potere meglio valutare il potenziale rappresentato da questi edifici, che potremmo definire in “stato precario”, in termini di potenziali interventi di recupero, occorrerebbero ulteriori informazioni. Oltre all’epoca di costruzione e di rinnovo, sarebbe opportuno considerare separatamente le case mono o bifamiliari e gli edifici con più abitazioni, sapere se si tratta di una residenza primaria o secondaria o perlomeno potere isolare i rustici dalle altre costruzioni. È comunque ovvio che molti dei 41’500 edifici che rientrano in questa categoria andrebbero sicuramente rinnovati. Più di 10’000 sono stati costruiti prima del 1919 e altrettanti tra il 1919 e il 1945. Questa grossa fetta del parco abitativo, con più di 28’000 abitazioni, e che possiamo considerare in stato precario, rappresenta un mercato potenziale importante per gli imprenditori. Sovente si tratta di ville signorili, in stato di abbandono, che andrebbero salvaguardate. La sensibilità per questo genere di interventi si sta rafforzando sia presso la popolazione che presso gli enti pubblici, che allestiscono finalmente degli inventari degli edifici da proteggere. Ma vi sono pure numerosi stabili di grosse dimensioni, che non offrono più gli standard minimi richiesti oggigiorno per l’abitabilità, in particolare tenuto conto di una popolazione che invecchia, stabili che necessiterebbero, quindi, di provvedimenti importanti di rinnovo. Purtroppo vi sono ancora imprenditori che privilegiano il profitto alla salvaguardia del nostro patrimonio architettonico. Si ripresenta, inoltre, lo spauracchio delle “disdette/vendita”, fenomeno denunciato ancora recentemente dai media. C’è da augurarsi che le lezioni degli anni ‘80 siano servite e che imprenditori e banche sappiano garantire le condizioni quadro affinché questi interventi costituiscano delle vere opportunità per tutti e non si trasformino in semplici speculazioni immobiliari.

© Riproduzione riservata

# Anche la casa può invecchiare bene # Anche la casa può invecchiare bene # Anche la casa può invecchiare bene # Anche la casa può invecchiare bene
Torna indietro
Iscriviti alla newsletter