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# Quattro miliardi bastano?
# Quattro miliardi bastano?

di Elio Venturelli

Mentre il numero delle transazioni immobiliari da diversi anni si aggira attorno alle 5’000 unità, il loro valore continua a crescere e, nel 2013, ha superato la soglia dei 4 miliardi di franchi.

Da una decina di anni il numero di transazioni immobiliari è stazionario, situandosi però su livelli più che soddisfacenti. Non siamo certo nella situazione degli anni ‘80, quando le compravendite hanno sfiorato le 8’000 unità, per poi dimezzarsi con il crack degli anni ‘90. Dal 2003 in poi, il loro numero si è aggirato attorno alle 5’000 unità, variando dal livello minimo di 5’153 unità del 2003 al picco di 5’768 unità nel 2007. Nel 2013 si sono registrate 5’207 transazioni, lo 0,7% in più dell’anno precedente. Da quando esiste il rilevamento, il numero di compravendite di fondi, edificati o meno, registrate nel nostro cantone è sempre stato importante. Evidentemente, senza rapportalo al valore, il numero di transazioni potrebbe sembrare privo di interesse. Invece, a noi sembra, riferendoci alla figura 1, che costituisca un primo importante indicatore dell’andamento del mercato immobiliare. Il nostro è un cantone relativamente piccolo, il cui territorio è stato oggetto di molte pressioni da parte dei più svariati acquirenti. Nel primo dopoguerra si è parlato di svendita del territorio, riferendosi ai numerosi acquisti di fondi e di residenze secondarie fatti da confederati e germanici. È poi stata la volta degli speculatori, in particolare d’oltr’alpe, interessati ai lauti profitti che il mercato ticinese assicurava, grazie anche alle lacune legislative esistenti. Tutto questo si riflette bene nell’andamento del numero di transazioni registrate prima del 1990.
Dopo il crack immobiliare inizia invece un lungo periodo di relativa stasi del numero di trattazioni, che però non significa stagnazione del mercato. 

Il mercato tira… ma a tirare è il mercato interno | Dopo il comprensibile smarrimento che ha caratterizzato privati e operatori immobiliari negli anni ‘90, il mercato ha ripreso vigore, non tanto in termini quantitativi, quanto qualitativi. Sono ora i ticinesi ad interessarsi al proprio territorio, alla proprietà privata. L’acquisto di terreni, dapprima, per l’edificazione della propria casa e, successivamente, l’interesse per il condominio, portano a una vera e propria riconversione del mercato immobiliare cantonale. Adesso sono le residenze primarie dei residenti a caratterizzare gli acquisti di fondi immobiliari. Il loro numero, anche se grossomodo stabile, è importante. Anche se negli ultimi anni si è nuovamente manifestato l’interesse, da parte di stranieri, per oggetti di lusso quali bene rifugio, è il dinamismo del mercato interno a caratterizzare il mercato immobiliare cantonale degli ultimi due decenni. Poiché il nostro territorio è esiguo e i fondi edificabili sempre più scarsi, questo dinamismo ha avuto come conseguenza, e non poteva essere diversamente, un innalzamento del livello dei prezzi.

Siamo oramai a quota 4 miliardi | Nel 2013, il valore complessivo dei trapassi immobiliari ha superato per la prima volta i 4 miliardi di franchi. L’incremento, rispetto al 2012, è stato del 5,4%, mentre rispetto al 1992, anno in cui si registrò il valore minimo delle transazioni, dopo il crollo del mercato (1,492 mia di fr.), la crescita è stata del 172% in valori nominali e del 128% in valori reali (vedi figura 2). Considerato che durante questo periodo il numero di transazioni è rimasto grossomodo stabile, non stupisce che il valore medio delle compravendite sia aumentato fortemente, passando dai 359’600 fr. del 1992 ai 780’000 fr. nel 2013. Analizzando i dati della figura 3, che riporta l’andamento dei valori medi delle transazioni, per tipo di fondo, dal 1990, vediamo che gli oggetti più cari riguardano i “fondi edificati”. Nel 2013 il loro valore medio era di 931’700 fr. (411’800 fr. nel 1990; +126%), quello delle PPP era di 807’300 fr. (410’700 fr. nel 1990; +196%) e quello “fondi non edificati”, cioè dei terreni, era di 343’200 fr. (163’500 fr. nel 1990; +110%). Si tratta però di comparti sostanzialmente diversi. Nei “fondi edificati” troviamo situazioni molto eterogenee, che vanno dalla casetta al grosso stabile, ma anche fondi con oggetti da demolire, capannoni, fabbriche, ecc. Un’analisi di questo comparto implicherebbe un’ulteriore scomposizione interna per tipo di situazioni, ciò che la statistica non permette. L’analisi è invece più pertinente per gli altri due comparti.

Scarsità di terreni e prezzi alle stelle | Chi vuole costruire ex-novo in Ticino, se non dispone già di un fondo proprio, deve prevedere un importo cospicuo per l’acquisto del terreno. Il valore medio, più che raddoppiato dal 1990, è significativo di questa situazione. L’indicatore non tiene però conto della dimensione del fondo e considera alla stessa stregua l’acquisto di terreni di privati per l’edificazione della propria casetta, sempre più rari, e i grandi appezzamenti acquistati dagli imprenditori per destinarli all’edificazione di stabili plurifamiliari o industriali. I dati per classi di valore del fondo acquistato (Figura 4) ci danno un’informazione supplementare. Il numero di terreni acquistati per un valore è inferiore ai 100’000 fr. è crollato negli ultimi decenni. Superava le 1’000 unità negli anni ‘90, mentre attualmente è di circa 400 unità. Ciò testimonia della scarsità, sempre più marcata, di questo tipo di offerta e che ha spostato l’interesse degli acquirenti verso le categorie di prezzo superiori. Dapprima verso la categoria “100’000-199’000 fr.”, che registra una crescita fino al 2005, per poi diminuire anche lei, probabilmente per lo stesso motivo. In seguito, a ondate successive, verso le categorie sempre più care. La corsa al terreno si sta però esaurendo per la scarsità di qualsiasi tipo di offerta, obbligando gli acquirenti, in particolare gli imprenditori, a ripiegare su terreni già edificati, con stabili vecchi, da demolire o riattare.

Condomini cari e di lusso | Il marcato interesse per il condominio mostrato dai ticinesi negli ultimi 20 anni ha scombussolato il mercato immobiliare cantonale, con conseguente forte aumento dell’offerta da parte dei numerosi imprenditori che hanno afferrato al volo questa nuova opportunità, ma anche con conseguente forte aumento dei prezzi di costruzione e, evidentemente, di quelli di vendita. Il numero di appartamenti in proprietà per piani acquistati ha subito un’impennata negli ultimi anni, passando dalle 1’112 unità del 1990 a 2’451 nel 2013. Durante lo stesso periodo, il valore medio di una PPP è raddoppiato, superando gli 800’000 fr. nel 2013. Se analizziamo gli acquisti per classi di valore, vediamo come siano però diminuiti, nell’ultimo decennio, gli acquisti di condomini a basso prezzo, acquisti che hanno caratterizzato invece gli anni ‘90, registrando una forte crescita (Figura 5). Quelli di meno di 200’000 fr. hanno iniziato a diminuire nel 2004, quelli di “200’000-499’000 fr.”, dal 2008. Gli acquisti di condomini della categoria “500’000-999’900 fr.” hanno invece registrato una forte e continua crescita e, nel 2013, rappresentano la categoria più numerosa. È in questa categoria di prezzo che si situa oramai la PPP standard acquistata dai ticinesi. Hanno però registrato crescite importanti, in particolare tenuto conto del loro valore, anche gli acquisti di condomini il cui prezzo supera il milione di franchi. Sconfiniamo, in questo caso, nel comparto delle residenze di lusso, sovente acquistate da residenti all’estero, quali beni rifugio. A titolo di esempio segnaliamo che, solo nel 2013, sono state acquistate 22 proprietà per piani il cui prezzo superava i 5 mio di fr.

Ma allora, 4 miliardi bastano? | Questa domanda non ha propriamente una risposta o, perlomeno, non una sola. Per chi paventa da tempo il pericolo di bolla immobiliare, 4 miliardi bastano e avanzano. Costoro dimenticano però che, considerando i valori reali (Figura 2), questa soglia è già stata largamente superata negli anni ‘80. Dimenticano inoltre che la situazione attuale è il risultato di una reale domanda interna, che si è manifestata progressivamente negli anni, consolidandosi, sostenuta da una politica bancaria di elargizione dei crediti ipotecari più realistica di quanto fatto in passato. il livello dello sfitto non è mai stato così basso. Lo spauracchio di un rialzo dei tassi ipotecari sembra non preoccupare più di quel tanto e oramai solo in pochi ci credono. La continua crescita del valore delle transazioni immobiliari non è dovuta a una domanda frenetica da parte degli acquirenti, né tanto meno a operazioni speculative. Risulta prevalentemente da una domanda interna di abitazioni primarie, in particolare in proprietà, alla quale fa seguito un’offerta quantitativamente adeguata, ma a prezzi sempre più alti. Fino a quando gli imprenditori troveranno acquirenti disposti a pagare prezzi sempre più elevati per una casa o un’abitazione in proprietà, e fino a quando le banche continueranno ad offrire ai loro clienti crediti a condizioni sostenibili, l’attuale tendenza alla crescita non dovrebbe preoccupare. Non bisogna però dimenticare che il territorio ticinese edificabile è oramai saturo e che l’era dell’espansione orizzontale delle costruzioni residenziali è giunta al capolinea. L’esplosione delle proprietà per piani è una prima positiva risposta a questa nuova esigenza di economia di territorio. Si tratterà di trovare, in futuro, anche altre soluzioni per far fronte alla domanda di una popolazione che si vuole in continua crescita, di economie domestiche sempre più piccole, di spazi abitativi sempre più estesi. Soluzioni che tengano però anche conto dei bisogni di chi non può acquistare la propria abitazione e la cerca quindi in locazione. In questo senso, il libero mercato andrà incoraggiato con adeguate politiche pubbliche.

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